Su vivienda, ¿está en fuera de ordenación?

La situación de fuera de ordenación podemos definirla como aquella en la que un inmueble no respeta lo previsto en el planeamiento urbanístico vigente.

Se trata de una situación de “alegalidad”, pues el inmueble no cumpliría con la normativa urbanística pero, a su vez, tampoco está en una situación de ilegalidad que permita su derribo o regularización.

La situación de fuera de ordenación ha venido mutando jurisprudencial y legislativamente, de modo que podemos encontrarnos con un inmueble en situación de fuera de ordenación por dos razones:

  • Porque el inmueble se ha construido otrora conforme a Derecho, sin embargo, la variación sobrevenida del planeamiento hizo que este no se ajuste al mismo, por estar afectados por viales, zonas verdes, espacios libres, dotaciones y equipamientos públicos.
  • Porque el inmueble ha sido construido desde un principio sin respetar la ordenación urbanística, habiendo caducado el plazo para que la Administración ejerza sus facultades de reposición de la legalidad -demolición-, que con carácter general en el caso gallego es de 6 años.

En suma, aquel inmueble construido ilegalmente pero sobre el que la Administración competente no ha actuado a tiempo (ya sea para legalizarlo o demolerlo), implica que no será demolido -o regularizado-, pero incurso en régimen de fuera de ordenación.

En el caso de la legislación gallega, la situación de fuera de ordenación se define y delimita en el art. 90 de la Ley 2/2016, del Suelo de Galicia, sin perjuicio de las determinaciones propias que contenga el planeamiento municipal.

Las consecuencias de estar incluido en este régimen es que las construcciones e instalaciones podrán mantener el uso preexistente (previo a la incursión en fuera de ordenación), y únicamente podrán realizar obras de conservación y las necesarias para el mantenimiento de dicho uso preexistente.

También existirá la posibilidad de un cambio de uso a cualquiera de los usos permitidos por la ordenanza o normativa urbanística que resulte de aplicación, sin más obras que las mínimas e imprescindibles.

Y ello es así, pues como afirmaba ya la Sentencia del Tribunal Superior de Galicia, de 22 de diciembre de 2011, entre muchas otras:

«Sería contrario a toda lógica jurídica que, mientras el inmueble fuera de ordenación subsista, no desenvuelva su aptitud como bien económico-social que es y, absurdamente, haya de estar condenado de modo irremisible a no prestar utilidad alguna».

Al mismo tiempo, podemos encontrarnos ante construcciones o edificaciones preexistentes a la aprobación de la norma urbanística que no sean plenamente compatibles con sus determinaciones pero que no puedan ser incluidas en el régimen de fuera de ordenación descrito: se trata de la situación que en la otrora Ley del Suelo gallega (LOUGA) venía identificada como “fuera de ordenación parcial”.

En estos supuestos, el planeamiento urbanístico determinará el régimen a que deban someterse este tipo de edificaciones, donde en todo caso podrán realizarse obras de conservación y mantenimiento (el planeamiento podrá prever, en su caso, obras de consolidación y mejora).

¿Y su vivienda? ¿Está en fuera de ordenación?